전세보증보험 가입 방법과 금액 및 계약 전 필수 확인 사항 (2023년)

전세금 반환보증보험 가입 방법과 계약 전에 필수로 확인해야 하는 사항들을 찾고 계신가요?

 

최근 전세사기와 관련된 뉴스들이 많이 보도되고 있습니다. 전세금은 평생을 노력해서 모아온 소중한 재산입니다. 그만큼 소중한 자산이기 때문에 우리가 직접 지키고 사기를 예방해야 합니다.

 

지금부터 전세금 반환보증보험 가입 방법과 계약 전에 꼭 확인해야 하는 3가지에 대해 알아보도록하겠습니다. 계약 전에 5분만 투자하셔서 전세사기에 꼭 예방하시길 바랍니다.   

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1. 전세금 반환보증보험 가입 방법 및 보증한도

1.1 전세금 반환보증보험 가입 방법

전세금 반환보증험은 HF, HUF, SGI에서 세입자의 보증금을 100% 보장해 주는 보험입니다. 전세대출 보증서를 작성할 때 전세보증보험에도 자동으로 가입해주는 기관은 HUG밖에 없습니다. 만약 HF와 SGI 기관을 이용하시는 경우에는 세입자가 스스로 판단해서 가입 여부를 결정해야 합니다.

 

기관마다 홈페이지에 어려운 용어 때문에 복잡하다고 느끼겠지만, 간단하게 생각하시면 됩니다. 전세대출 보증서를 받았으면 전세금반환보증보험에도 문제없이 가입이 가능합니다. 하지만 전세 계약 기간 절반이 지난 시점에는 가입이 불가합니다. 예를 들어 전세 계약 기간을 2년이면, 만기일로부터 1년 전에는 가입을 해야 합니다. 기간이 이렇게 길지만 안전을 위해 전세보증보험은 계약과 동시에 진행하는 것을 추천드립니다.

 

전세금 반환보증보험 가입은 은행에서 할 수 있고, HUG는 네이버나 카카오페이로도 신청이 가능합니다.

 

1. 오프라인 가입 : 은행 방문 신청
2. 모바일 가입 
   1) 네이버페이 부동산 ➔ 전세보증・대출 ➔ 전세금반환보증 가입
   2) 카카오페이 앱 다운로드 ➔ 간편보험 ➔ 전세반환보증 가입
   3) KB국민카드 ➔ 국카mall 앱 다운로드 ➔ 라이프샵 ➔ 전세보증
3.  모바일 보증 가입
   - 모바일보증 앱 HUG에서 가입 가능 

전세금 반환보증보험은 말 그대로 보험이기 때문에 선택이지 필수가 아닙니다. 계약하는 집에 근저당도 없고, 매매시세가 전세보증금보다 비싼 경우라면 굳이 가입하지 않아도 괜찮습니다. 하지만 요즘 같이 전세사기와 관련된 뉴스들이 많이 나오는 시기인만큼 소중한 전세금을 지키기 위해 가입하는 것을 추천해 드립니다.

 

1.2 전세금 반환보증보험 보증 한도 및 금액

전세보증보험의 보증 한도는 보증기관에 따라 보증한도와 보증료율의 차이가 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 경우 매매시세에서 선순위 채권을 제외한 금액을 보증해주며, 수도권 최대 7억원 그외 지역은 최대 5억원까지 보증해줍니다. 한국주택금융공사(HF)의 경우 전세보증금 전액을 지원해주며, 수도권은 최대 7억원 그외 지역은 최대 5억원까지 보증해줍니다. 마지막으로 서울보증(SGI)는 아파트 전세보증금은 전액 보증해주지만, 그 외 주택의 경우 최대 10억원까지 보증이 가능합니다.

 

보증기관	최대 보증 한도	연간 보증료율
주택도시보증공사 (HUG)	- 수도권 7억원, 그 외 5억원 - 매매시세에서 선순위채권을 제외한 금액	보증금의 0.115 ~ 0.154 %
한국주택금융공사 (HF)	- 수도권 7억원, 그 외 5억원 - 전세 보증금 전액 - HF 보증서로 전세대출 받은 고객 한정	보증금의 0.02 ~ 0.04 %
서울보증 (SGI)	- 아파트 전세보증금 전액, 그 외 10억원	보증금의 0.192 ~ 0.218 %

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2. 근저당 말소 조건 확인

2.1 근저당 말소 조건이란?

근저당의 개념은 미래에 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것입니다.  쉽게 설명하면 집주인이 빌린 주택담보대출금액을 일정한 비율에 따라 등기부등본에 기재한 것입니다. 융자도 같은 의미이고, 그 금액은 주요등기사항 목록에 채권최고액으로 표기됩니다.

 

채권최고액은 보통 집주인이 실제로 빌린 대출금의 110~120%(은행에 따라 다름)로 표기되고 전세대출을 심사하는 은행도 이 채권최고액을 기준으로 한도를 결정하니 채권최고액을 꼭 확인해야 합니다.

 

만약 최종적으로 계약을 진행하고자 하는 집에 근저당이 많다면 어떻게 해야 할까요? 근저당이 많으면 무조건 계약을 하지 말아야 할까요? 꼭 그렇지는 않습니다! 다만 계약하기 전에 먼저 공인중개사에게 근저당 말소 조건인지를 꼭 확인해야 합니다. 이는 쉽게 말해 나의 전세보증금으로 근저당으로 잡힌 빚을 다 갚을 예정인지를 물어보는 것입니다. 만약 집주인이 이에 동의하면 계약서 특약에 근저당 말소 조건임을 반드시 명시해야 합니다. 근저당이 잡혀 있는 집이라면 근저당 말소 조건을 반드시 명시하고 계약 하시는 것을 추천드립니다.

 

근저당이 존재하는데, 근저당 말소 조건이 아니라면 계약을 추천드리지 않습니다. 또한, 등기부등본에서 근저당을 정확히 확인하고 전세보증금과 해당 주택의 매매시세를 비교해 모든 금액이 합리적인지를 면밀히 따져봐야 합니다. 모든 경우가 그렇다고 할 수는 없지만, 만약 근저당과 전세보증금의 합이 매매시세보다 높다면 계약을 진행 했을 때 위험할 수 있으니 마음 편히 다른 집을 알아보시는 것을 추천해 드립니다.

 

전세계약 전 피해야 하는 경우
해당 주택의 매매시세 < 근저당 + 전세보증금

 

2.2 근저당 확인 방법

전세 사기를 예방하기 위한 첫번째 단계는 해당 주택의 등기부등본을 열람해봐야 합니다. 등기부등본에서 위에서 말한 근저당을 확인할 수 있습니다. 부동산중개인과 집주인의 말만 듣고 괜찮아 보이는 집 같아보여도, 등기부등본을 열람해보면 문제가 있는 집도 많습니다. 

 

등기부등본은 집의 주민등록등본이라고 생각하시면 됩니다. 근저당뿐만 아니라 건물의 소유자와 권리관계 등 다양한 정보를 확인할 수 있습니다. 사회초년생분들이나 계약이 처음이신분들은 꼭 기억해두셔야 합니다. 등기부등본은 주민등록등본과는 다르게 해당 주택의 소유자가 아니더라도 누구나 간단하게 인터넷 등기소 홈페이지에서 열람 또는 발급이 가능합니다. 

 

등기부등본 열람 바로가기

 

<등기부등본 요약본 예시>

위의 사진은 등기부등본 예시이고, 3. (근)저당권 및 전세권 등 (을구)에 해당하는 항목이 바로 근저당과 관련된 항목입니다.  전세 계약을 하기 전에 꼭 등기부등본을 열람해서 근저당 유무를 확인해야 합니다. 확정일자를 받고 전입신고까지 마쳤다면 집주인이 바뀌거나 살고 있는 집이 경매로 넘어가도 세입자는 우선변제권(주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리)을 행사할 수 있습니다. 하지만 계약 전에 이미 집주인에게 주택을 담보로 한 빚, 즉 ‘근저당’이 설정되어 있었다면 이보다 늦게 입주한 세입자는 보증금을 후순위로 변제받게 되기 때문에 전세금을 돌려 받기 어려울 수 있습니다.

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3. 전세 계약 전 필수 확인 사항

만약 계약하려고 하는 집에 근저당이 잡혀 있을 때는 보증기관의 전세대출 한도를 꼭 확인해야 합니다. 왜냐하면 HUG의 경우 근저당이 매매시세의 60%를 넘지 않아야 보증을 받을 수 있기 때문입니다. 또한, HF를 이용해서 전세대출을 받을 경우엔 근저당과 전세대출금의 합이 매매시세를 넘지 않아야 보증을 받을 수 있기 때문에 꼭 확인해야 하는 부분입니다.

 

예를 들어 근저당이 2억원이고 전세보증금이 3억원인 경우 매매시세가 5억원인 매물이 있다고 생각해보겠습니다. 해당 경우에는 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI)에서 모두 전세대출이 가능합니다. 다만 보증기관별 대출한도가 다르기 때문에 본인의 상황에 유리한 보증기관을 선택해야 합니다.

 

보증기관	대출 한도	최대 대출 금액 (예시)
주택도시보증공사 (HUG)	- [(매매시세-근저당)의 80 %]와 전세보증금의 80% 중 낮은 금액 -  근저당이 매매시세의 60 %를 넘지 않아야 함	2억 4천만 원
한국주택금융공사 (HF)	- 전세보증금의 80 % - (근저당 + 전세대출금)이 매매시세의 100 %를 넘지 않아야 함	2억 2천만 원
서울보증 (SGI)	(매매시세의 80 % - 근저당)과 전세보증금의 80% 중 낮은 금액	2억 원

☑︎ 최대 대출 한도 예시

• 근저당 : 2억원
• 전세보증금 : 3억원
• 매매시세 : 5억원

주택도시보증공사(HUG)에서는 매매시세에서 근저당을 뺀 값의 80%와 전세보증금의 80% 중 낮은 금액으로 대출 한도가 결정됩니다. 아래 표와 같이 두 경우 모두 2억 4,000만원으로 동일하지만, 만약 다를 경우에는 낮은 금액으로 결정된다는 점 기억하셔야 합니다. 이 경우에는 HUG의 안심전세대출의 최고 한도인 4억원에 포함되기 때문에 2억 4,000만원 모두 대출이 가능합니다. 여기서 주목해야 하셔야 할 점은 HUG는 HF보다 2,000만원 더 많이 빌릴 수 있습니다. 이를 고려해서 본인에게 유리한 보증기관을 선택해야 합니다.

 

한국주택금융공사(HF)에서는 근저당이 있어도 전세보증금의 80 %까지 대출이 가능합니다. 예를 들어 근저당이 2억원이고 전세보증금이 3억원, 매매시세가 5억원일 때, HF는 2억 2,200만원의 대출한도가 나오게 됩니다. 참고로 HF의 최대 대출 한도는 2억 2,200만원입니다.

 

마지막으로 서울보증(SGI)의 경우엔 (매매시세의 80 % - 근저당)과 전세보증금의 80% 중 낮은 금액인 2억원으로 한도가 결정됩니다. 참고로 SGI에서 받을 수 있는 최고 한도는 5억원입니다.

 

보증기관	예시 조건	대출 한도 계산
주택도시보증공사 (HUG)	- 근저당 : 2억원 - 전세보증금 : 3억원 - 매매시세 5억원	1. (5억 원 - 2억 원) x 80% = 2억 4천만 원 2. 3억 원 x 80% = 2억 4천만 원 (※ 두 금액 중 낮은 금액 대출)
한국주택금융공사 (HF)		- 3억 원(전세보증금) x 80% = 2억 4천만 원 BUT! HF의 최대 대출 한도 = 2억 2천만 원
서울보증 (SGI)		1. [5억 원(매매시세) x 80%] - 2억원(근저당) = 2억 원  2. 3억 원(전세보증금) x 80% = 2억 4천만 원 (※ 두 금액 중 낮은 금액 대출)

 

위 내용을 정리하면 근저당 2억 원, 전세보증금 3억 원, 매매시세 5억 원인 매물에 들어갈 때는 한도가 2억 4000만 원인 HUG의 보증서를 받는 게 가장 유리합니다. 이처럼 본인의 조건에 맞게 계산을 한 후에 임대인의 대출이 많을 때에는 HUG를 우선으로 확인해 보시길 바랍니다. HUG의 경우 전세금반환보증보험에도 의무적으로 가입이 되므로 가장 안전하고 경제적으로 나의 보증금을 지킬 수 있는 방법입니다.

 

또한 이처럼 근저당이 많은 집에 입주할 때는 전세대출을 받기 전 미리 인터넷등기소에서 확정일자를 받아두고, 입주하는 날 전입신고를 마쳐야 합니다. 왜냐하면 전입신고를 해야만 그때부터 세입자에게 대항력이 생기기 때문입니다.

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지금까지 전세 사기 예방을 위한 전세보증금 반환보증보험 가입 방법과 등기부등본 열람 방법 및 꼭 확인해야하는 사항까지 알아보았습니다. 전세 계약 전에 필수적으로 확인해야 하는 부분이기 때문에 꼭 확인하셔야 합니다. 모두들 전세 계약하는데 피해없으시길 기원하며 안전한 계약되시길 바랍니다.