등기부등본 열람 방법 및 필수 확인 사항 4가지 총정리!

 

등기부등본 열람 방법과 보는법에 대해 찾고 계신가요?

 

요즘 전세사기와 관련된 안타까운 일들이 뉴스에 보도되고 있습니다. 전세사기 피해를 막기 위한 첫번째 단계로 등기부등본 확인을 꼭 해주셔야 합니다. 특히 계약을 진행 하시는 분들은 등기부등본에서 꼭 확인해야 하는 부분들을 체크하고 계약하셔야 합니다.

 

지금부터 등기부등본 열람 방법과 보는법 및 필수로 확인해야 하는 부분들까지 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

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[목차여기]

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1. 등기부등본 개념 및 특징

등기부등본은 사람으로 따지면, 주민등록등본이나 가족관계증명서와 같은 과거 이력이 모두 나와 있는 증명서입니다. 그렇기 때문에 전세계약을 하기 전에 필수로 확인을 해봐야 하는 사항입니다. 등기부등본은 집주인뿐만 아니라 누구나 공개적으로 열람할 수 있습니다. 왜냐하면 등기부등본은 정부에서 임차인이 계약할 집의 소유권과 채무관계 등 세부항목을 확인하고 신뢰가 있는 계약을 진행할 수 있도록 도와주는 제도이기 때문입니다.  

 

등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구라는 세가지 파트로 나뉘어져 있습니다.

 

<등기부등본 예시>

1. 표제부 (집과 관련된 정보)
   - 집 주소, 건물번호, 집의 구조, 집의 면적 표시
2. 갑구 (집의 소유권과 관련된 정보)
   - 과거 집의 소유권 변동 내용
   - 가압류, 가처분 등 소유권에 대한 분쟁 내용
3. 을구 (소유권 정보 이외의 권리사항)
   - 융자, 압류, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 법적 권리 관계
   - 근저당권에 대한 내용 등

예를 들어 매매가격 1억 원의 집을 소유한 집주인이 해당 집을 담보로 oo은행에서 8천만원 대출과 xx은행에서 1,500만원의 대출을 받았다고 가정해보겠습니다. 그럼 두 은행은 집주인이 대출을 갚지 못하거나 파산을 하게 되는 경우 담보로 잡힌 집을 팔아서라도 돌려받지 못한 대출금을 받을 수 있는 권리를 부여받게 됩니다.

 

위와 같은 경우 해당 집의 등기부등본 <을구>에 소유주 외 제 3자들(oo은행, xx은행)이 가진 소유권 이외의 권리가 기재되어 있습니다. 두 은행이 우선권이 있기 때문에, 임차인은 1억원에서 9,500만원의 대출금을 회수하고 남은 돈 500만원밖에 돌려 받지 못하게 됩니다. 만약 보증금이 500만원 보다 클 경우, 나머지 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있다는 소리입니다. 

 

그렇기 때문에 근저당이 너무 많이 잡혀 있는 집은 보증금을 다 돌려받지 못하거나, 내가 은행과 같은 제 3자들보다 돈을 받을 수 있는 순위가 하위에 있게 될 가능성이 크기 때문에 위험하다고 얘기하는 이유입니다. 이런 이유때문에 등기부등본 <을구>에는 별다른 내용이 없을 수록 좋은 집입니다. 

📍 전세계약 피해야 하는 집
근저당 + 전세보증금 > 해당 주택의 매매시세

 

하지만 근저당이 있다고 해서 무조건 피해야 하는 집은 아닙니다. 만약 전세보증금으로 근저당으로 잡힌 빚을 다 갚겠다는 의미인 근저당 말소 조건이라면 계약을 진행하셔도 좋습니다. 단, 계약서 특약에 근저당 말소 조건임을 반드시 명시해야 합니다. 하지만 근저당과 전세보증금의 합이 매매시세보다 높다면 문제가 발생할 수도 있기 때문에 추천드리지 않습니다.

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2. 등기부등본 열람 및 발급 방법

등기부등본의 구성과 특징에 대해 살펴봤으니 이제 어떻게 열람하고 발급받을 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 앞서 말씀드린바와 같이 등기부등본은 인터넷등기소 홈페이지에서 누구나 열람하고 발급받을 수 있습니다.

 

등기부등본 열람 바로가기

 

인터넷등기소에서 등기부등본 열람 및 발급은 회원과 비회원 모두 가능하지만, 회원일 경우엔 여러개의 등기 기록을 한 번에 열람할 수 있기 때문에 회원 가입하는 것을 추천드립니다. 참고로 스마트폰으로도 가능하기 때문에 언제 어디서든 열람하실 수 있습니다. 

 

1. 등기열람/발급 선택
2. 좌측 부동산 카테고리에서 열람하기 선택
3. 열람하고 싶은 주소 검색 후 열람
   - 열람 수수료 : 700원
   - 발급 수수료 : 1,000원
4. 등기기록 유형 선택 시 '말소사항 포함'으로 선택
   - 말소사항은 이전에 존재했으나 지금은 사라진 내용 의미
   - 과거에 근저당권 유무 확인

<등기부등본 열람 방법>

<말소사항 포함 선택>

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3. 등기부등본 4가지 필수 체크리스트

보통 부동산에서도 계약서를 작성할 때 등기부등본을 확인시켜주지만, 개인적으로 해당 주소지의 등기부등본을 미리 확인한 후에 계약을 진행하는 것을 추천드립니다. 등기부등본에서 필수로 체크해야 할 4가지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

3.1 등기부등본 표제부 확인 (표제부)

너무나 당연하기 때문에 제대로 확인하지 않고 넘어가는 부분인데, 실제로 계약한 집과 등기부등본에 나와 있는 집을 확인하지 않고 계약을 진행했다가 보증금 사기를 당한 사례도 있기 때문에 기본적인 사항이라도 꼭 확인해야 합니다.

 

• 등기부등본 표제부의 집주소가 계약서와 일치하는지 확인
• 실제 집과 등본상의 구조가 일치하는지 확인 (면적, 용도 등)

<등기부등본 표제부 확인>

또한 계약서와 등기부등본 상의 ‘집의 구조(면적, 용도 등)’가 일치하는지도 확인 해야 합니다. 예를들어 직접 보러 갔던 집의 방이 3개였는데, 등기부등본에는 방이 2개인 것으로 조회된다면 해당 집은 불법증축 등의 방법으로 방의 개수를 늘렸을 가능성이 있기 때문입니다. 이런 불법증축건축물의 경우 대출이 제한되기때문에, 나중에 문제 발생을 방지하기 위해서 꼭 확인해봐야 합니다.

 

추가로 표제부의 건물내역에서 주택이나 근린생활시설 등 계약할 집의 건물 종류를 확인해야 합니다. 만약에 오피스텔인줄 알고 계약을 하려 했는데, 근린생활시설이라고 명시되어 있다면 추후에 대출이 제한되는 불편함이 있을 수 있기 때문에 꼭 체크를 해보는 것이 좋습니다.

<등기부등본 표제부 집 구조 확인>

3.2 소유권자 확인 (갑구)

<등기부등본 갑구 소유권자 확인>

당연한 얘기겠지만, 계약을 할 때 집주인이 등기부등본상의 소유주와 같은사람인지 확인해야 합니다. 이는 소유권 관련 사항이 표시되는 갑구에서 소유주를 확인하면 됩니다. 보통 부동산에서 계약을 진행할 때 집주인이 외국에 있거나 피치 못할 상황이 아니라면 집주인 당사자가 직접 나와서 계약을 진행하는데, 가끔 집주인을 대신해 집을 관리해주는 ‘관리인’이 집주인 행세를 하며 부동산 계약을 하는 사건이 발생합니다.

 

이처럼 계약의 당사자가 잘못되어버리면 나중에 내 권리를 보장받기가 매우 힘들어지기 때문에 등기부상의 소유주와 계약을 하는것이 맞는지 꼭 확인해야 합니다. 

 

3.3 가처분 ・ 가등기 ・ 가압류 여부 확인 (갑구)

<등기부등본 갑구 권리자 및 기타사항 확인>

등기부등본의 갑구에서는 집의 소유권과 관련해 문제가 없는 지도 확인해 봐야 합니다. 특히 가처분, 가등기, 가압류 등의 내용이 말소되지 않고 존재한다면 계약을 하지 않는 것을 추천드립니다. 만약에 이 내용들이 현재는 말소되었지만, 과거에 있었다면 처음부터 계약을 할 때 주의를 하는 것이 좋습니다.

 

3.4 근저당 및 임차권 등기 확인 (을구)

<등기부등본 을구 근저당 및 임차권등기 확인>

마지막으로 근저당을 확인해야 합니다. 가장 좋은 상황은 대출이 아예 없는 경우면 좋겠지만, 요즘 부동산이 워낙 비싸기 때문에 등기부등본에 어느정도의 근저당은 설정되어 있을 수 있습니다.

 

단, 근저당이 있더라도 보통 거래가격의 70 ~ 80% 내외인 것이 그나마 안전하다고 생각할 수 있습니다. 근저당이 있는 집들은 부동산에서 사전에 집 소개 부분에 "시세 대비 30% 미만" 등으로 근저당의 수준이 양호하다는 것을 명시해 놓기도 합니다.

 

을구에 ‘임차권등기’의 흔적이 있다면 조심하고 또 조심해야 합니다. 만약에 등기부등본을 확인했을 때 과거에 임차권등기가 설정되었다가 지워진 흔적이 있다면, 과거에 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않았다는 의미이기 때문입니다.

 

말소사항을 포함해서 등기부를 떼어보면 과거에 있었던 임차권등기의 흔적이 나오게 됩니다. 이 흔적이 자주 있다면 집주인이 상습적으로 보증금을 제 때 주지 않는 사람일 가능성이 높다는 의미이니 주의해야 합니다.

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지금까지 집을 계약할 때 전세 사기와 같은 불이익을 예방하기 위해 가장 먼저 확인해야 하는 등기부등본 열람하는 방법과 필수로 체크해야 하는 사항까지 알아보았습니다. 등기부등본은 한 번만 열람하고 끝내는 것이 아니라 계약일과 잔금 후 그리고 전입신고한 다음날까지 최소 3번 이상 열람해보는 것을 추천드립니다.

 

매매금액뿐만 아니라 월세 및 전세 보증금은 누구에게나 소중한 재산입니다. 소중한 재산을 지키기 위해 나 자신이 좀 더 똑똑해지고 공부해야 합니다. 최소한 등기부등본을 제대로 조회해서 전세사기를 예방하길 기원합니다.